Après une correction brutale du marché, l’immobilier français semble amorcer dans une phase de stabilisation. Mais derrière cette pause apparente se cachent de profonds changements : baisse progressive des taux, nouvelles règles fiscales pour les locations touristiques et opportunités inattendues du côté des SCPI.
Le marché immobilier reprend son souffle
Le secteur immobilier, éprouvé par deux ans de secousses, semble désormais retrouver un certain équilibre. La flambée des prix constatée jusqu’en 2022 avait laissé place à une correction brutale en 2023 et 2024, provoquée par la remontée rapide des taux d’intérêt et la perte de pouvoir d’achat des ménages liée à l’inflation. Dans ce contexte, les transactions s’étaient effondrées et les prix affichaient des baisses inédites depuis plus de dix ans à l’exception des produits de luxe ou rares.
Mais depuis le début de l’année 2025, le climat change. Les premiers chiffres montrent un léger redressement, les prix cessent de reculer et certains territoires enregistrent même de petites hausses. La détente progressive des taux immobiliers explique en grande partie ce regain d’activité. Si la prudence reste de mise, les prix de la pierre en France paraissent enfin se stabiliser, grâce à un retour sélectif des acheteurs, plus attentifs à la qualité énergétique et à l’emplacement des biens.
Vers un tour de vis fiscal sur les meublés touristiques
Alors que le marché résidentiel commence à souffler, les propriétaires de meublés touristiques, eux, vont devoir composer avec une fiscalité plus sévère. Jusqu’à présent, ils pouvaient profiter d’un régime très favorable avec un plafond du micro-BIC fixé à 77 700 € de revenus par an, assorti d’un abattement de 50 %.
À partir du 1ᵉʳ janvier 2026, ce seuil est ramené à 15 000 € et l’abattement fiscal chute à 30 % pour les meublés non classés. Concrètement, cela signifie que les petits propriétaires, notamment ceux qui louaient ponctuellement leur résidence secondaire via des plateformes, verront leur imposition grimper.
Seuls les meublés classés et les chambres d’hôtes conservent un régime plus favorable, avec un abattement de 50 % et un plafond de revenus relevé. Cette réforme marque une volonté des pouvoirs publics de mieux encadrer la location touristique, parfois accusée de déséquilibrer l’offre de logements dans certaines villes. Pour les investisseurs, il devient essentiel de repenser leur stratégie : classement du bien ou passage au régime réel (souvent négligé d’un point de vue patrimonial), afin de continuer à optimiser leur rentabilité.
SCPI : une correction qui ouvre une fenêtre d’investissement
Pendant que la fiscalité se durcit pour les particuliers, un autre segment de l’immobilier attire l’attention, celui des SCPI. Longtemps perçues comme une valeur sûre, ces sociétés civiles de placement ont dû encaisser de fortes dévalorisations depuis 2023, certaines voyant le prix de leurs parts chuter de 20 à 40 %. L’exposition au secteur des bureaux, fragilisé par le télétravail et la baisse de la demande, a particulièrement pesé sur leurs performances.
Pour autant, tout n’est pas négatif. La plupart des SCPI continuent de délivrer des rendements annuels attractifs, souvent proches de 5% et la baisse des prix ouvre des perspectives intéressantes pour les investisseurs. Investir aujourd’hui permet de profiter de niveaux d’acquisition plus bas, tout en percevant immédiatement des revenus réguliers. Les SCPI diversifiées, qui misent sur la santé, la logistique ou encore le secteur résidentiel, se montrent plus résilientes et constituent des alternatives solides aux véhicules trop centrés sur les bureaux.
Un marché en recomposition
L’immobilier français entre dans une nouvelle ère. La période d’euphorie s’est achevée, remplacée par un marché plus exigeant et sélectif. Les acquéreurs disposent à nouveau d’un peu de marge grâce à la détente des taux, mais doivent cibler des biens de qualité pour sécuriser leur investissement. Les loueurs en meublé touristique, eux, devront s’adapter à une fiscalité plus lourde et réfléchir à une nouvelle optimisation de leurs revenus. Quant aux investisseurs tournés vers les SCPI, ils pourraient tirer profit de la baisse des parts, à condition de choisir les bons supports et d’accepter une vision de long terme.
L’immobilier reste une valeur refuge, mais il impose désormais discernement et stratégie. Plus que jamais, 2025 sera une année où la sélection fera la différence.
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