Dans le cadre de nos missions de conseil en gestion de patrimoine, voici un cas concret sur le conseil, l’analyse et l’accompagnement d’un client concernant la transmission de son patrimoine :
Nous avons été contactés par un de nos clients qui, après avoir consulté son notaire et son avocat fiscaliste qui lui proposaient des solutions différentes, souhaitait avoir un regard extérieur sur ces réponses et notre aide pour trouver les meilleures solutions à ses problématiques patrimoniales.
Il s’agit d’une personne veuve, à la retraite, disposant d’un patrimoine immobilier locatif (location nu) et d’usage conséquent, détenu dans la famille depuis plusieurs générations. Du côté de ses avoirs financiers, ils sont principalement placés sur des contrats d’assurances-vie de plus de 8 ans, souscrits avant ses 70 ans, bénéficiant donc d’un abattement de 152.500€ / bénéficiaire.
Il a un enfant et 2 petits-enfants.
Il dispose d’une faible retraite comparativement à ses revenus fonciers mais subit une fiscalité contraignante (tranche marginale d’imposition élevée et CSG/CRDS importantes dûs à ses revenus fonciers et l’IFI).
Notre client souhaite :
• Réduire sa fiscalité de son vivant ;
• Transmettre son patrimoine immobilier dans les meilleures conditions, ce qui veut dire dans le cas présent, réduire l’imposition (taux marginal à 45% si rien n’était fait) et que le patrimoine reste dans la famille. En effet, si rien n’avait été fait son fils aurait été amené à vendre une partie du patrimoine pour payer les frais de succession.
Par souci de simplification, nous ne vous présentons pas les données chiffrées relatives à ce cas concret car il concerne une dizaine d’actifs immobiliers sur lesquels il y a des calculs sur les plus-values immobilières ainsi que l’ensemble des frais de donations/ successions en fonction des différentes hypothèses… D’une manière générale, ce type d’analyse nécessite de poser toutes les possibilités et de calculer les flux financiers à court et moyen termes dans chacun des cas pour trouver la solution qui répond le mieux aux besoins.
L’idée est de vous présenter les possibilités d’ingénierie patrimoniale découlant de ce cas concret mais chaque cas est différent. Vous trouverez donc ici les pistes possibles de montage juridique et financier et celle que nous avons retenue.
Solution proposée par son notaire :
Son notaire proposait une donation transgénérationnelle de la résidence principale et d’un seul des appartements locatifs avec une réversion d’usufruit au profit de son fils.
Solution proposée par son avocat-fiscaliste :
1/ pour la résidence principale : une donation de la nue-propriété d’un tiers de la résidence à son fils et un tiers pour chacune de ses petites-filles afin de bénéficier de 3 fois des seuils progressifs du barème de succession. Notre client aurait gardé 100% de l’usufruit.
2/ pour les actifs loués : la création d’une société civile patrimoniale à l’IS (holding) avec son fils puis donation de la nue-propriété des parts par le grand-père à ses petites-filles et par le père à ses filles. Au décès de l’un puis de l’autre, les 2 petites-filles deviendraient alors pleinement propriétaires de la société patrimoniale familiale. Puis création d’une SCI à l’IR détenue à 99,8% par la holding et 0.01% par chacun des 2 ainés.
L’étape d’après consistait à vendre les actifs immobiliers loués à la SCI à l’IR et payer l’imposition sur les plus-values immobilières. Les ventes étaient réalisées par l’intermédiaire d’un crédit-vendeur qui lui-même serait remboursé au fur et à mesure de l’encaissement des loyers.
Pour payer les frais de mutation, de conseil et sur la plus-value, un des actifs immobiliers locatifs serait vendu à un tiers.
La répartition du capital et des droits juridiques permettent à l’ainé de la famille de conserver le pouvoir sa vie durant.
Dans les 2 cas (notaire ou avocat fiscaliste) les solutions ne sont pas convaincantes pour des raisons différentes :
Solution du notaire : elle ne s’intéresse qu’à la résidence principale, donc ne répond pas pleinement à la demande du client même s’il s’agit de l’actif le plus cher du patrimoine. Les frais de réversion d’usufruit sont trop importants dans le cas présent pour valider le montage. Il n’y a pas non plus de levier financier dans le montage proposé, donc le paiement des frais et droits réduira le patrimoine financier du client et provoquera un appauvrissement.
Juridiquement, il y a besoin de l’accord de toutes les parties si une cession dans le futur devait être envisagée.
Solution de l’avocat fiscaliste : Pour les actifs loués, nous trouvons qu’il y a un risque de remise en cause fiscale en utilisant un crédit-vendeur total (fictivité totale, pas de ressources en face) et un risque de préemption dans le cas d’une vente.
Face à ces 2 propositions, il était également possible de regarder des solutions moins onéreuses d’un point de vue fiscal ou frais d’actes.
Solution proposée par MW Gestion :
En ce qui concerne les actifs loués, nous avons travaillé sur une solution avec un apport mixte au sein d’une société civile à l’IS qui se décompose :
• D’un apport à titre pur et simple d'une fraction des biens immobiliers, en contrepartie duquel le client reçoit des parts sociales de la SCI de même valeur que son apport.
• D’un apport à titre onéreux d'une autre fraction des biens immobiliers, en contrepartie duquel le client reçoit de la SCI une somme d'argent.
Un apport mixte consiste donc d’une part, à échanger les immeubles contre des parts de sociétés et, d’autre part, des liquidités. Ainsi, nous proposons un financement bancaire qui est remboursé par les revenus générés par la société civile ; les liquidités générées par l’apport mixte permettent au client de disposer d’un capital net de taxe en une seule fois plutôt que des revenus fonciers au fil des années. La société civile étant à l’IS, comptablement et fiscalement, nous pouvons amortir les actifs immobiliers ce qui permet d’éviter de générer des revenus taxables. Un amortissement consiste à constater, en terme comptable, dans le temps l’usure ou l’obsolescence d’un actif. Cette opération n’entraine pas de flux financiers sortants mais constitue une charge pour la société, diminuant ainsi la base taxable des revenus. Généralement, les revenus de ce fait sont négatifs, donc non imposés pendant longtemps.
L’autre avantage de mettre de la dette dans le montage est que nous diminuons la valeur de l’entreprise qui détient les actifs immobiliers. De fait, nous pouvons transmettre la nue-propriété à faible coût.
Cette stratégie implique de prendre en compte les différents coûts sur les plus-values latentes ; les frais attachés aux différents montages.
Nous sommes particulièrement vigilants à la rédaction des statuts de la société civile pour que la maitrise des biens et des stratégies futures (vente, distribution des revenus…) appartienne toujours aux générations supérieures et que les enfants et/ou petits-enfants ne puissent pas bloquer les décisions.
Au niveau de la résidence principale, nous proposons d’apporter celle-ci à une SCI à l’IR à laquelle son fils sera associé pour une part. Puis nous indiquons de faire une donation-partage transgénérationnelle afin que son fils et ses petites-filles détiennent un tiers chacun de la nue-propriété des parts de la SCI. Les droits de vote seront établis de telle sorte que le fils garde les pouvoirs. Il ne semble pas intéressant de mettre une réversion d’usufruit dans le cas présent si les statuts sont bien rédigés car le coût peut être important.
Dans le cas présent, le montage répond bien à toutes les demandes du client : la transmission a bien été effectuée ; le coût de celle-ci diminué et ses revenus ne seront plus (ou beaucoup moins fiscalisés) sa vie durant.
Sans ce montage, une partie des actifs détenus dans la famille depuis plusieurs générations aurait dû être vendue pour payer les frais de succession.
Votre patrimoine est l’expression de vos choix, de votre travail, de votre vie et de ses évolutions. Il est important que les frais de transmission de celui-ci ne viennent pas altérer tout ce que vous avez mis du temps à construire. Plus vous anticiper votre transmission à vos enfants et petits-enfants, moindre sera le coût de celle-ci !