L’obligation assimilable du Trésor (OAT) à dix ans a franchi 4,19 % le 1er septembre et dépasse depuis 4,20 %, son plus haut niveau depuis 2008. Les barèmes de crédit, eux, n’ont bougé que de quelques points de base. Ce décalage ne durera pas indéfiniment.
Un courtier résume la situation par une image comptable. Depuis janvier, l’OAT à dix ans a pris environ 60 points de base. Sur la même période, les taux moyens de crédit immobilier n’ont progressé que de 10 à 16 points selon les durées. Les banques ont absorbé la différence.
Elles l’ont fait parce que le crédit immobilier reste leur principal produit d’acquisition de clients. « Malgré la tension sur les marchés obligataires, les banques continuent de préserver des conditions de financement compétitives pour soutenir leur production de crédit. La concurrence reste particulièrement forte sur les dossiers les plus solides », explique Pascale Ohnona, directrice générale de La Centrale de Financement. Les emprunteurs en contrat à durée indéterminée, avec apport et revenus confortables, obtiennent encore 2,70 % sur dix ans et 3,00 % sur vingt ans. Pour les autres, le taux moyen sur vingt ans s’établit à 3,44 %, et à 3,54 % sur vingt-cinq ans.
Ce que coûtent les 4 %
Chez Artémis courtage, Ludovic Huzieux chiffre le rebond de début septembre à 0,10 point sur les durées courtes et à 0,15 ou 0,20 point sur les prêts de vingt et vingt-cinq ans. Son pronostic est net : « Les taux de crédit immobilier pourraient dépasser les 4 % d’ici début 2027. » Le courtier attribue le mouvement au contexte géopolitique, à la reprise de l’inflation et à une période pré-électorale tendue en France.
L’effet sur la capacité d’emprunt se lit vite. Un foyer disposant de 4 000 euros nets par mois pourra emprunter 250 000 euros début 2027, contre 275 300 euros début 2026, soit environ 25 000 euros de moins. Pour un ménage à 7 000 euros nets, la perte dépasse 44 000 euros.
SeLoger propose un autre angle de calcul. Sur un emprunt de 250 000 euros sur vingt ans, passer de 3,65 % à 4 % ajoute une cinquantaine d’euros par mois, la mensualité hors assurance grimpant de 1 469 à 1 515 euros. Supportable, donc, mais pas indolore.
Raisonner à mensualité constante donne une troisième mesure. Avec 1 250 euros par mois sur vingt ans, un emprunteur finançait 220 383 euros en janvier 2026 au taux moyen de 3,25 %. En septembre, à 3,44 %, il n’obtient plus que 216 682 euros, soit 3 700 euros de capacité en moins, un recul de 1,6 %. La comparaison sur deux ans reste pourtant favorable : en janvier 2024, au taux moyen de 4,20 %, la même mensualité ne finançait que 202 734 euros.
Pourquoi 2026 ne ressemble pas à 2023
Baptiste Capron, directeur général de SeLoger, écarte la comparaison avec le choc précédent. « Une remontée des taux vers 4 % constitue un frein psychologique et budgétaire, mais nous sommes très loin de la rupture de solvabilité vécue en 2022-2023. À l’époque, le marché encaissait la hausse des taux de plein fouet sur des prix au plus haut. Aujourd’hui, les prix ont baissé et les banques cherchent activement à capter de nouveaux clients. » Dans plusieurs grandes villes, dont Paris, les prix ont reculé jusqu’à 10 % depuis leur sommet. L’ajustement peut désormais passer par la négociation du prix du bien, pas seulement par celle du taux.
Le marché, lui, reste au ralenti. Le volume de transactions dans l’ancien se maintient autour de 955 000 ventes cumulées sur douze mois. Dans le neuf, les autorisations de logements ont atteint 384 000 unités sur douze mois en mars 2026 avant de s’éroder à l’été, et les mises en chantier remontent à 296 000 logements commencés en juillet. Le projet de loi porté par le ministre chargé du Logement, Vincent Jeanbrun, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet, passera devant l’Assemblée nationale à l’automne.
Le profil des emprunteurs dit assez bien qui parvient encore à acheter. En août, le primo-accédant type suivi par La Centrale de Financement empruntait 204 000 euros sur vingt-trois ans et dix mois, avec 15 % d’apport, pour 46 700 euros de revenus annuels du ménage et un âge moyen de 33 ans. Le secundo-accédant, lui, empruntait 256 000 euros sur vingt-deux ans et trois mois, avec 25 % d’apport et 72 600 euros de revenus, à 40 ans en moyenne. Dix points d’apport et 26 000 euros de revenus séparent les deux mondes.
Reste la question que se pose tout le secteur : combien de temps les banques accepteront-elles de rogner leurs marges sur un produit d’appel dont le coût de refinancement augmente ?