La France compte 3,8 millions de résidences secondaires, dont personne ne sait combien de jours elles sont réellement occupées. Leur coût, lui, se mesure très bien, et la fiscalité s'est nettement durcie.
L'INSEE dénombrait 3,8 millions de résidences secondaires au 1er janvier 2025, soit 9,8 % du parc de logements français. Le chiffre, souvent arrondi à quatre millions, agrège d'ailleurs les résidences secondaires proprement dites et les logements occasionnels, ces pieds-à-terre professionnels. Le nombre de vraies maisons de vacances est donc inférieur.
Le stock, lui, n'augmente plus. Après une forte croissance entre 2011 et 2017, il est stable. À côté, le parc compte 3 millions de logements vacants, catégorie à ne pas confondre avec la précédente : une résidence secondaire est meublée et occupée par intermittence, un logement vacant ne l'est pas du tout, et les deux relèvent de fiscalités différentes.
Quant au taux d'occupation moyen, il n'est tout simplement pas connu. Les chiffres qui circulent, souvent une quarantaine de jours par an, ne renvoient à aucune étude identifiable. L'INSEE l'écrit noir sur blanc dans son étude sur la Savoie : les fichiers fiscaux « ne permettent pas de connaître la fréquentation des résidences secondaires, leur utilisation et les dépenses ». Le recensement enregistre un statut, il ne dit rien de l'usage.
Une géographie très concentrée
Environ 40 % des résidences secondaires se trouvent sur le littoral, de 16 à 20 % en montagne. En Corse, un logement sur trois. Au Touquet-Paris-Plage, huit logements sur dix.
Le portrait des propriétaires est tout aussi net. Deux résidences secondaires sur trois appartiennent à un ménage dont la personne de référence a 60 ans ou plus, contre 38 % pour les résidences principales. Pour 38 % d'entre elles, la distance à la résidence principale dépasse trois heures de route.
La note fiscale a changé d'échelle
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires a survécu à la suppression de celle sur les résidences principales. Elle avoisine 1 000 € en moyenne et a augmenté de 7,1 % en 2025.
C'est la majoration qui fait la différence. Les communes situées en zone tendue peuvent l'appliquer de 5 % à 60 %. Un décret d'août 2023 a porté le nombre de communes éligibles à environ 3 700, en y intégrant 2 259 communes touristiques du sud-est, de la zone alpine et des littoraux. Les collectivités s'en sont saisies massivement : selon la DGFiP, 1 628 communes appliquaient la majoration en 2025, contre 255 en 2022. Le taux moyen national atteint 41,4 %, et 657 communes ont retenu le taux maximal de 60 %, dont Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille, Montpellier, La Rochelle et Rennes.
Louer, oui, mais sous quel régime
La location saisonnière a perdu une bonne partie de son avantage fiscal. Depuis la loi du 19 novembre 2024, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC avec un abattement de 30 % et un plafond de recettes ramené à 15 000 €, contre 50 % et 77 700 € auparavant. Un meublé classé conserve 50 % d'abattement, avec un plafond porté à 83 600 € pour les revenus 2026. D'où une forte incitation à faire classer son bien.
L'encadrement administratif s'est resserré en parallèle. Depuis le 20 mai 2026, l'enregistrement est obligatoire partout en France via un portail national unique. Les communes peuvent plafonner le nombre d'autorisations, et celles comptant au moins 20 % de résidences secondaires peuvent inscrire au plan local d'urbanisme une servitude réservant les constructions neuves à la résidence principale. En copropriété, l'interdiction des meublés touristiques passe à la majorité des deux tiers, contre l'unanimité auparavant.
Le bail mobilité, et sa limite
Créé par la loi ELAN de 2018, il offre au propriétaire ce que la location classique lui refuse : la certitude de récupérer son bien. Durée de un à dix mois, non renouvelable. À l'échéance, le locataire part, sans congé à donner ni motif à justifier. Le logement doit être meublé, aucun dépôt de garantie n'est autorisé, la garantie Visale y supplée, et aucune autorisation administrative n'est requise.
La contrepartie tient au public éligible, strictement limité : étudiants, apprentis, stagiaires, volontaires en service civique, personnes en formation professionnelle, en mutation ou en mission temporaire. Ce vivier se concentre dans les zones urbaines et d'emploi. Dans une commune littorale ou de station, l'outil est peu opérant.
Reste la location longue durée, qui produit le revenu le plus stable et fait perdre la disponibilité du bien. Avec un effet fiscal notable : si l'occupant y établit sa résidence principale au 1er janvier, le propriétaire cesse d'être redevable de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et de sa majoration. Le législateur ne cherchait pas autre chose.