À 3,30 % en juillet, le taux moyen des crédits immobiliers poursuit sa remontée. Mais le vrai signal d'alerte est ailleurs : sur un trimestre, la production de crédits recule de 21,5 % et le nombre de prêts accordés de 19,7 %. L'accalmie estivale sur les barèmes pourrait ne pas survivre à la rentrée.
En juillet 2026, le taux moyen des crédits immobiliers s'établit à 3,30 %, contre 3,26 % le mois précédent, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Il ressort à 3,24 % pour l'accession dans le neuf et à 3,28 % pour l'accession dans l'ancien. Après une phase de hausse en début d'année puis une stabilisation autour de 3,23 % entre février et avril, la trajectoire est de nouveau ascendante : +3 points de base en mai, +1 point en juin, +4 points en juillet.
Cette remontée reste contenue et n'a rien d'un choc. Depuis décembre 2025, les taux des crédits sur 15 ans n'ont progressé que de 2 points de base, et ceux des prêts sur 20 et 25 ans sont quasiment inchangés. Les banques ajustent prudemment leurs barèmes pour préserver leurs marges dans un environnement obligataire plus tendu, sans casser la distribution. Le relèvement des taux directeurs décidé par la BCE en juin a mécaniquement accentué le mouvement.
Des durées qui s'allongent, une solvabilité qui décroche
La hausse du taux moyen ne tient d'ailleurs pas qu'aux barèmes. La structure même de la production s'est déformée : la durée moyenne des prêts accordés atteint 253 mois en juillet, en progression de six mois sur un an, et grimpe à 265 mois pour l'accession dans le neuf comme dans l'ancien — des niveaux historiquement élevés. En juillet, 51 % des prêts ont été consentis sur 25 ans ou plus, contre 46,8 % en moyenne en 2025. Or les prêts longs sont aussi les plus chers : leur poids croissant explique à lui seul 8 points de base de hausse du taux moyen depuis avril.
Cet allongement est le principal levier mobilisé par les banques pour boucler des plans de financement de plus en plus tendus. Car la solvabilité des ménages continue de s'effriter : sur les sept premiers mois de 2026, les revenus des emprunteurs progressent de 1,1 % quand le coût des opérations avance de 2,5 %. Le coût relatif atteint désormais 4,1 années de revenus. L'apport personnel, lui, s'érode encore légèrement (-0,3 % après -3,4 % en 2025), signe d'un plafonnement : les ménages ont atteint les limites de ce qu'ils peuvent mobiliser en épargne. Si le niveau moyen de l'apport tient, c'est surtout parce que le marché accueille davantage de secundo-accédants et de ménages aisés.
L'activité entre dans une phase récessive
Le chiffre le plus préoccupant est celui de l'activité. En rythme trimestriel, la production de crédits recule de 21,5 % par rapport à l'an dernier et le nombre de prêts accordés de 19,7 %. L'activité annuelle glissante s'essouffle tout aussi nettement : la production ne progresse plus que de 0,5 % à fin juillet, contre +31,1 % à fin décembre 2025, tandis que la hausse du nombre de prêts tombe à 3,8 %, contre +38 % en 2025. Si la dynamique se poursuit, ces indicateurs basculeront en territoire négatif dès l'automne. Le frein principal n'est pas le niveau des taux, jugé encore supportable, mais l'hésitation des ménages face à un accès au crédit plus contraint et à des exigences d'apport élevées.
Côté courtiers, le tableau est plus clément à court terme. CAFPI a négocié en juillet des taux moyens de 3,16 % sur 15 ans (-1 point de base), 3,31 % sur 20 ans et 3,43 % sur 25 ans (+1 point de base), et respectivement 2,98 %, 3,10 % et 3,20 % pour les meilleurs profils. Le courtier y voit une « fenêtre de tir » estivale, la BCE ayant marqué une pause le 23 juillet après sa hausse de juin.
Trois signaux invitent pourtant à la prudence pour la rentrée. L'inflation en zone euro ralentit — de 3,2 % en mai à 2,8 % en juin selon Eurostat — mais reste au-dessus de la cible. La revalorisation du Livret A de 1,5 % à 1,7 % au 1er août renchérit mécaniquement le coût de collecte des banques. Enfin, l'OAT 10 ans a franchi la barre des 4 % le 23 juillet, une première depuis 2009, après une progression de plus de 0,70 point sur un an, dans un contexte de dette publique à 117 % du PIB. Tant que cette référence se maintiendra à ce niveau, les taux immobiliers auront peu de chances de refluer. Prochain rendez-vous : la réunion de la BCE du 10 septembre.
Concrètement, le pouvoir d'achat immobilier des ménages se stabilise plus qu'il ne s'effondre, mais les écarts territoriaux se creusent. Pour une mensualité de 1 000 euros sur 25 ans aux taux moyens obtenus par CAFPI, la surface achetable progresse de 0,44 m² sur un an à Bordeaux — seule hausse relevée — recule de 0,42 m² à Montpellier et de 0,58 m² à Strasbourg. Les baisses les plus marquées concernent Rennes (‑3,90 m² sur l'année), Marseille (‑3,05 m²) et Toulouse (‑2,37 m²). Autrement dit, la remontée des taux n'a pas encore emporté la solvabilité, mais elle amplifie les effets d'un marché des prix qui, localement, ne s'est pas ajusté.