Le Ramify SCPI Index progresse de 1,06 % au deuxième trimestre 2026, cinquième trimestre consécutif dans le vert. Une performance presque entièrement portée par les loyers distribués, alors que les prix de parts restent figés et que la liquidité demeure très inégale d'un véhicule à l'autre.
Le marché des SCPI a signé, au deuxième trimestre 2026, un cinquième trimestre consécutif dans le vert. Selon le Ramify SCPI Index (RSCPI) publié le 4 août, la performance globale des véhicules suivis ressort à +1,06 % sur les trois mois, un niveau très proche de celui des trimestres précédents : +1,11 % au deuxième trimestre 2025, +1,15 % au troisième, +1,02 % au quatrième et +1,0 % au premier trimestre 2026. La régularité est frappante, mais elle raconte moins une reprise franche qu'une convalescence méthodique.
Car la quasi-totalité de cette performance provient des loyers encaissés, et non d'une remontée des valorisations. La contribution des revenus distribués atteint +1,05 % sur le trimestre, soit 4,20 % en rythme annualisé, quand l'effet prix de parts se limite à +0,006 %. Autrement dit, l'épargnant touche ses dividendes, mais son capital ne bouge pratiquement plus. Le contraste avec le passé récent reste saisissant : la revalorisation moyenne était tombée à ‑3,67 % au premier trimestre 2025, et à ‑2,87 % au troisième trimestre 2023.
La séquence est désormais lisible sur douze trimestres. Entre mi-2023 et fin 2024, la baisse des prix de parts a régulièrement amputé la performance globale, jusqu'à la ramener en territoire négatif (‑1,86 % au troisième trimestre 2023, ‑0,89 % au premier trimestre 2024, ‑2,65 % au premier trimestre 2025). Depuis le deuxième trimestre 2025, l'effet prix a cessé de détruire de la valeur sans pour autant en créer : il oscille entre ‑0,01 % et +0,05 %. Le marché a donc trouvé un plancher, mais pas encore de moteur de revalorisation.
Les loyers font toute la performance
Dans le détail sectoriel, ce sont les SCPI diversifiées qui tiennent la corde, avec +1,27 % sur le trimestre. Leur avance ne doit rien aux prix de parts, restés stables, mais à un niveau de distribution supérieur à celui des autres catégories — le bénéfice d'une allocation répartie entre plusieurs typologies d'actifs et plusieurs zones géographiques. La logistique suit à +1,22 %, avec +1,17 % de loyers distribués et une contribution positive des prix de parts. Viennent ensuite les hôtels (+1,10 %), les commerces (+1,09 %), les bureaux (+1,01 %), le résidentiel (+0,98 %) et la santé (+0,92 %).
Quelques revalorisations ponctuelles sont bien intervenues. Sofidynamic a porté son prix de part de 315 à 320 euros (+1,59 %) et EDR Europa de 200 à 202 euros (+1,00 %), les deux avec effet au 1er juin. WEMO ONE a, de son côté, relevé son prix de 5 % sur le trimestre. Mais ces mouvements restent isolés et ne suffisent pas à modifier la hiérarchie du marché : les catégories les plus performantes demeurent celles qui distribuent le plus.
Liquidité et financement, les deux points de vigilance
Le trimestre a aussi été marqué par plusieurs suspensions temporaires de la variabilité du capital, essentiellement du côté des SCPI historiques. LF Grand Paris Patrimoine a franchi le pas au 1er juin, avec annulation des demandes de souscription et de retrait inscrites sur les registres et ouverture d'un marché secondaire, dont la première confrontation était prévue le 31 juillet. Crédit Mutuel Pierre 1, Sélectinvest 1, Primovie, Patrimmo Croissance Impact et Patrimmo Commerce ont engagé des dispositifs comparables. Rien qui traduise une dégradation générale du marché, mais un rappel utile : la liquidité reste très hétérogène selon les véhicules, en particulier pour les fonds anciens confrontés à un déséquilibre entre demandes de retrait et souscriptions nouvelles.
Second point d'attention : le coût de l'argent. La Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base le 11 juin, portant le taux de dépôt à 2,25 %, le taux de refinancement à 2,40 % et la facilité de prêt marginal à 2,65 % depuis le 17 juin. Pour les SCPI, l'effet est ambivalent : une remontée des taux pèse sur les valorisations et sur le financement, mais elle ouvre aussi des fenêtres d'acquisition aux véhicules disposant de collecte ou de trésorerie. Les fonds récents, peu exposés aux actifs achetés avant le choc de 2022, apparaissent mieux positionnés pour investir sur un marché déjà réajusté.
Le marché sous-jacent, lui, envoie des signaux d'amélioration inégaux. L'investissement en immobilier d'entreprise en France atteint 6,6 milliards d'euros au premier semestre, en hausse de 9 % sur un an, avec un deuxième trimestre particulièrement dynamique à 4,6 milliards (+84 % par rapport au deuxième trimestre 2025). Mais l'Île-de-France recule de 18 % sur le semestre. « Le marché des SCPI est désormais plus stabilisé, mais il reste très sélectif », résume Samy Ouardini, cofondateur de Ramify. « La diversification, la qualité des actifs et la maîtrise de l'endettement restent déterminantes pour capter les opportunités du cycle immobilier. »